Responsabilité du locataire et indemnisation du bailleur en cas d’inexécution des travaux locatifs :

Cour de cassation, 3^ème Chambre civile, 3 décembre 2003, pourvoi numéro 02-18.033 : Responsabilité du locataire et indemnisation du bailleur en cas d’inexécution des travaux locatifs :

Les faits :

Le bailleur peut-il, en l'absence de préjudice, obtenir des dommages-intérêts en raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues par le bail ?
Plus largement : L'obtention de dommages-intérêts contractuels est-elle subordonnée à la démonstration d'un préjudice subi par le créancier ?

La solution de la Cour de cassation :

La Cour de cassation rejette le pourvoi formé contre l'arrêt de la Cour d'appel de Caen (CA Caen, 30 mai 2002) qui a débouté le bailleur de sa demande en réparation du préjudice résultant du manquement par le preneur à son obligation de restituer les lieux dans un état d'entretien permettant une relocation immédiate et aisée.

Le pourvoi soutenait que « l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues par le bail n'est subordonnée ni à l'exécution des réparations ni même à la justification d'un préjudice ; que, dès lors, en refusant de faire droit à la demande d'indemnisation présentée par la SCI Place St-Jean du fait de la restitution des lieux par le preneur dans un état lamentable, au prétexte que cette société, qui ne produisait qu'un devis estimatif, ne prétendait ni avoir réalisé des travaux ni avoir dû consentir un nouveau bail à des conditions défavorables et que la preuve d'un préjudice ne serait donc pas rapportée, circonstances qui n'étaient pourtant pas de nature à priver la bailleresse de son droit à indemnisation des conséquences du manquement de son locataire à son obligation d'entretien, la Cour d'appel a violé les articles 1147 et 1732 du Code civil ».
La troisième chambre civile considère que « des dommages-intérêts ne peuvent être alloués que si le juge, au moment où il statue, constate qu'il est résulté un préjudice de la faute contractuelle ; que la Cour d'appel, ayant relevé que la SCI Place Saint-Jean avait donné à bail les locaux à une société Pat Nat Coiffure en les déspécialisant et que l'installation dans les locaux d'un salon de coiffure avait nécessité un réaménagement spécifique complet par le nouveau preneur, que le bailleur ne prétendait ni avoir réalisé des travaux ou contribué à l'aménagement du nouveau preneur ni dû consentir un bail à des conditions plus défavorables que si l'état des lieux avait été différent, en a exactement déduit que sa demande de dommages-intérêts devait être rejetée ». D'où il suit que le moyen n'est pas fondé.

En synthèse : Les dommages-intérêts ne peuvent être alloués que si le juge, au moment où il statue, constate qu'il est résulté un préjudice de la faute contractuelle.