Base de données conseil-droit-civil.com

122
Articles juridiques
338
Jurisprudences
119
Questions pratiques en libre accès

Conseil-Droit-Civil.com : Conseil juridique sur la succession, le divorce, la famille, l'immobilier...

Droit: Les caractères du droit de propriété

Auteur : Gabriel Seignalet
Compétences :
Fondateur de l'entreprise IUS GENTIUM,

Spécialisé en Droit civil, Droit des affaires, Droit du travail

Evaluation : - Rapide et efficace! Je suis très satisfait par votre service et n'hésiterai pas à reprendre contact avec votre équipe.

Les caractères du droit de propriété


Le droit de propriété se distingue par trois qualités principales. Il est reconnu comme étant absolu (A), exclusif (B) et perpétuel (C).

A)     Un droit absolu

L’article 544 du Code civil considère la propriété comme : « le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue (…) ». Cette formulation tendrait à faire croire qu’il existe des degrés dans l’absolu, ce qui n’est pourtant pas le cas. On peut cependant tenter d’expliquer cette formulation. Il pourrait s’agir de l’emploi d’une figure de rhétorique, non pas un pléonasme mais une hyperbole qui, par définition, est destinée à exagérer l’expression pour renforcer son impression. En effet, les rédacteurs du Code civil souhaitaient exprimer fermement le pouvoir, en théorie sans limite, du propriétaire vis-à-vis de son bien dans le respect des lois et règlements.
Ce caractère absolu conféré au droit de propriété en fait le droit réel le plus complet. Il suppose la possibilité d’exercer pleinement les trois attributs précédemment étudiés.
Même si cet absolutisme n’est pas remis en cause, il est cependant important de mentionner les nombreuses restrictions qui pèsent, en pratique, sur le propriétaire dans l’exercice de son droit. Outre les servitudes, qui feront l’objet de développements ultérieurs, il existe deux théories destinées à modérer l’exercice du droit de propriété : l’abus de droit (1) et les troubles anormaux de voisinage (2).

1)     La théorie de l’abus de droit


L’application des textes relatifs à la responsabilité civile délictuelle, dont un des principes est la réparation du préjudice causé par un fait quelconque de l’homme, a conduit la jurisprudence à retenir l’abus de droit comme une source de dommage.
Le propriétaire qui abuse des prérogatives contenues dans son droit en causant volontairement un préjudice à autrui est donc dans l’obligation de le réparer. Pour caractériser l’abus de droit, le juge va rechercher :

•     l’intention de nuire
•    ET l’absence d’intérêt personnel à agir comme l’a fait le propriétaire.
Ex. : Le voisin d’un exploitant de ballons dirigeables qui hérisse sur son terrain des pieux métalliques afin d’endommager les montgolfières. L’abus de droit est retenu car il n’avait aucun intérêt particulier à procéder à cet aménagement curieux et il était animé de l’intention de nuire à la bonne marche de l’entreprise voisine.

2)     La théorie des troubles anormaux de voisinage



Cette théorie jurisprudentielle s’éloigne de la précédente pour plusieurs raisons :
•     elle peut s’appliquer à des voisins non-propriétaires (entre locataires)
•     il n’est pas ici nécessaire de rechercher une intention de nuire à autrui.

En revanche, il faut démontrer le caractère anormal du trouble par rapport aux inconvénients inévitables de voisinage.
Le recours à cette théorie permet donc d’engager la responsabilité de quelqu’un qui cause à son voisin ou à son environnement, directement ou par l’intermédiaire de ses locataires, un dommage qui dépasse la mesure des obligations ordinaires de voisinage dans l’exercice d’une activité licite ou a fortiori illicite et cela même si cette personne n’a pas eu l’intention de troubler la quiétude de ses voisins.
Il est donc concevable qu’une personne exerçant une activité professionnelle munie des autorisations administratives nécessaires soit néanmoins condamnée sur ce fondement dès l’instant où les inconvénients normaux de voisinage sont dépassés.
L’anormalité du trouble est soumise à l’appréciation souveraine des juges qui se réfèrent généralement à sa durée, au lieu mais aussi à sa répétition OU à son intensité. C’est ainsi qu’un bruit faible mais répétitif ou simplement fréquent ou encore un bruit intensif mais de courte durée est susceptible de troubler le voisinage au risque pour son auteur d’être sanctionné (Art. R. 48-2 C. santé publique).
Précision : les troubles de voisinage peuvent certes être occasionnés par des bruits mais également des odeurs ou encore des fumées…
Pour les activités illicites, le voisin peut voir sa responsabilité pénale engagée sans préjudice d’une condamnation à d’éventuels dommages et intérêts. Quant au préjudice résultant d’une activité licite, la réparation accordée peut se manifester par l’octroi de dommages et intérêts mais peut aussi s’accompagner de l’obligation à procéder à des aménagements destinés à réduire le trouble ou encore à la défense de poursuivre l’activité dommageable.

B)     Un droit exclusif

Le propriétaire dispose d’un monopole vis-à-vis de son bien. Il est le seul à exercer les prérogatives découlant du droit de propriété, sous réserve d’un démembrement (cf. chapitre IV).

En matière immobilière, cet exclusivisme se traduit concrètement par la possibilité d’interdire aux tiers de pénétrer ou d’accéder chez le propriétaire. Le titulaire du droit de propriété peut donc, à titre préventif, clôturer son fonds. Toutefois, si son voisin construit en empiétant sur son terrain, il pourra alors obtenir du juge la démolition de la partie de l’ouvrage qui se trouve sur son terrain (ce qui peut conduire à une démolition totale de la construction) ; quel que soit le préjudice subit et la bonne ou mauvaise foi du constructeur (Art. 545 C. civ.).

C)     Un droit perpétuel

Le droit de propriété n’est pas viager, c’est-à-dire qu’il n’est pas limité dans le temps, il ne s’éteint pas au décès de son titulaire mais se transmet aux héritiers : il est donc perpétuel.
Le droit de propriété d’un bien va durer autant que le bien lui-même. Il peut certes changer de titulaire mais cette modification est sans effet sur son existence.
Ex. : Si Fabrice est propriétaire d’une voiture et qu’il la revend à Jean, le droit de propriété de cette voiture ne s’est pas éteint, il a simplement changé de titulaire, il a été transmis par l’effet de la vente. En revanche, si avant la vente, la voiture de Fabrice est complètement détruite, le droit de propriété s’éteint car le bien n’existe plus.
Le droit de propriété comprend donc l’usus, le fructus et l’abusus mais se distingue par ses caractères absolu, exclusif et perpétuel. Il est par ailleurs utile d’en délimiter l’étendue afin de pouvoir pleinement l’exercer.


Posez votre question

Suivi personnalisé
Destiné aux entreprises et particuliers
Service indisponible pour le moment.

Posez votre question