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Quelles sont les formes particulières du syndicat de copropriété

Auteur : Gabriel Seignalet
Compétences :
Fondateur de l'entreprise IUS GENTIUM,

Spécialisé en Droit civil, Droit des affaires, Droit du travail

Tags : copropriété, Syndicat
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Quelles sont les formes particulières d’un syndicat de copropriété?



Un syndicat peut aussi prendre la forme d’un syndicat coopératif ou encore d’un syndicat secondaire. L’objectif de cette distinction étant de satisfaire au mieux les besoins divers suscités par la copropriété. A côté de ces deux formes de syndicat, existe des unions de syndicats dont l’objet est de réunir plusieurs syndicats gérant des immeubles distincts.

a)    Définition du syndicat coopératif



Le syndicat coopératif est crée par décision prise par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Il n’existe aucune condition particulière à remplir pour pouvoir constituer un tel syndicat.
Cette forme coopérative induit l’existence d’un syndic bénévole. Elle rend également obligatoire l’institution du conseil syndical.

Le syndic est élu par le conseil syndical statuant à la majorité comme le prévoit l’article 41 du décret de 1967. Il peut être révoqué selon la même majorité. Le syndic est de plein droit président du conseil syndical.
Le conseil syndical est doté de pouvoirs de décision ; c’est une différence importante avec le droit commun. Le conseil désigne le syndic et, le cas échéant, un vice-président également choisi parmi ses membres ; Les fonctions exercées par le Syndic et son vice-président ne sont pas rémunérées.
Les règles de fonctionnement du conseil syndical doivent être fixées dans le règlement de copropriété.
Comme pour le syndic, les membres du conseil syndical ne sont pas rémunérés.

Chaque année, le conseil syndical a pour fonction de rendre des comptes au syndicat des copropriétaires sur la gestion de l’immeuble.

b)    Définition du syndicat secondaire


Le syndicat secondaire a vocation à intervenir dans des copropriétés d’une certaine importance notamment lorsque la copropriété comporte plusieurs immeubles distincts. Dans un tel cas, il peut être en effet intéressant, pour atténuer les difficultés de fonctionnement qui sont la conséquence d’un nombre important de copropriétaires, de créer des syndicats secondaires.
Ainsi dans ce système, vont se cumuler – des syndicats secondaires – qui seront chargés de la gestion de chaque bâtiment, et un syndicat principal, qui aura seulement à se préoccuper des intérêts communs à l’ensemble

ATTENTION :
La création d’un syndicat secondaire est possible dans tous les cas où « l’immeuble comporte plusieurs bâtiments » (L. 1965, art. 27). Cette condition est remplie s’il y a indépendance des fondations et du gros œuvre (Cass. 3e civ. 23 janv. 1973, Gaz. Pal. 1973. 1. 334, note Morand).

La majorité des voix des copropriétaires d’une partie des biens a vocation à créer le syn¬dicat secondaire, comme à modifier la répartition des charges (Cass. 3e civ. 10 mars 1981, Bull. civ. III, no 51).
Les autres copropriétaires sont privés de leur pouvoir de gestion de parties communes qui continuent de leur appartenir.
La règle générale posée par l’article 11 de la loi, qui soumet à l’exigence d’unanimité toute modification de la répartition des charges, est exclue pour celle qui résulte de la création d’un syndicat secondaire, parce qu’elle est la consé¬quence directe et nécessaire de la création du syndicat secon¬daire.


Le syndic du syndicat principal a qualité pour convoquer l’assemblée constitutive du futur syndicat secondaire. Conformément à l’article 8 du décret de 1967, le syndic ne peut s’opposer à la convocation de l’assemblée générale chargée de statuer sur la création éventuelle d’un syndicat secondaire, dès lors que au moins un quart des voix des propriétaires appartenant au bâtiment litigieux en fait la demande.

Chaque syndicat secondaire a « pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne » d’un ou plusieurs bâtiments (Article 27 de la loi de 1965).
Pourvu de la personnalité morale, le syndicat secondaire peut ester en justice. Sa qualité pour agir doit être reconnue si le bâtiment qu’il administre est l’occasion d’un préjudice ou si les droits de ses membres ont été méconnus (Cass. 3e civ. 4 déc. 1979, Bull. civ. III, no 218). Il peut agir contre le syndicat principal (CA Paris, 11 févr. 1981, RTD civ. 1981. 416, no 6,obs. C. Giverdon).
À l’inverse, dans le cas où seul un intérêt commun à l’ensemble des copropriétaires est lésé, l’action du syndicat secondaire est irrecevable (Cass. 3e civ. 14 déc. 1982, Bull. civ. III, no 249).

Cette dissociation du syndicat principal et des syndicats secondaires commande également la répartition des pouvoirs entre les assemblées générales. Seul l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires pourra statuer sur les questions relatives au syndicat principal alors qu’à l’inverse, seule l’assemblée générale des copropriétaires d’un bâtiment pourront prendre les décisions relatives au syndicat secondaire afférent.

c)    L’union de syndicats


L’article 29 de la loi de 1965 confirme la possibilité de regrouper plusieurs syndicats de copropriétaires en une personne morale distincte : une union de syndicats.
L’objet de l’union de syndicats est de mettre en commun les moyens des différents syndicats et, notamment, de créer et gérer des services destinés à faciliter la gestion des immeubles ainsi que la vie sociale des copropriétés et à satisfaire leurs intérêts communs (Décr. 1967, art. 63). Une liberté d’adaptation aux besoins propres de chacun des membres de l’union a été ménagée : « chaque syndicat décide, parmi les services proposés par une union, ceux dont il veut bénéficier »

La composition de l’assemblée générale de l’union n’est pas homogène. Les copropriétaires membres des syndicats ras¬semblés ne peuvent y participer. Ils sont représentés par leur syndic qui aura dû les consulter préalablement en assemblée gé¬nérale pour arrêter la position commune.
 « Les actions en contestation des déci¬sions de l’union ne (peuvent) être introduites par les coproprié¬taires pris individuellement qui ne sont pas membres des assem¬blées » (Cass. 3e civ. 26 févr. 2003, Bull. civ. III, no 50).


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