Le droit d'usage et d'habitation: Définition

Auteur : Gabriel Seignalet
Compétences :

Fondateur de l'entreprise IUS GENTIUM,

Spécialisé en Droit civil, Droit des affaires, Droit du travail

Tags : droit, habitation, usage

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Définition : droit d’usage et d’habitation ?

Aux termes de l'article 628 du code civil, « les droits d'usage et d'habitation se règlent d'après le titre qui les a établis, et reçoivent, d'après ses dispositions, plus ou moins d'étendue ».

L’acte qui met en place le droit d’usage et d’habitation a la possibilité de restreindre ou d'augmenter les droits de l'usager. Toutefois, il existe des règles impératives auxquelles les parties n’auront pas la possibilité de déroger dans l’acte constitutif du droit d’usage et d’habitation. Il en est ainsi par exemple du caractère personnel du droit d’usage et d’habitation et de l'impossibilité qui en découle de les céder ou de les saisir.
Par exception, l'article 764, alinéa 5, du Code civil prévoit que, si la situation du conjoint fait que le logement grevé par le droit d'habitation n'est plus adapté à ses besoins, il a, ainsi que son représentant, la faculté de le louer à usage autre que commercial ou agricole, afin de dégager les ressources nécessaires à de nouvelles conditions d'hébergement.

En l’absence de dispositions contractuelles spécifiques, le Code civil fixe les règles applicables au droit d’usage et d’habitation. Par exemple, la Cour de cassation a indiqué que le droit d'habitation se restreint à ce qui est nécessaire pour l'habitation de celui à qui le droit est concédé, et de sa famille. Il ne saurait être étendu, à défaut de stipulation particulière, au droit d'exploiter le domaine rural qui entoure la maison d'habitation (CA Paris, 30 nov. 1874, S. 1875. 2. 111).

A) Le droit d’usage sur le bien

L'usager titulaire d'un droit d'usage ou d'un droit d'habitation a un droit à la possession du bien grevé et il a le droit d'user de ce bien. Ce droit est limité à l’usage du titulaire du droit et de sa famille entendue restrictivement puisque cela ne vise que les parents de l’usager.

Le droit d’habitation se définit comme le droit d’habiter le bien grevé et de profiter des accessoires du bien tels que les jardins par exemple. Différemment, le droit d’usage offre au titulaire la possibilité d’utiliser le bien mais également d’en percevoir certains fruits.

B) Les obligations de l’usager dans le droit d’usage et d’habitation

1) Lors de la création du droit d’usage et d’habitation

Lors de l’établissement du droit d’usage et d’habitation, l'usager est tenu des mêmes obligations qu'un usufruitier.
Ainsi donc, conformément à la lettre de l'article 626 du code civil, il doit donner caution, faire dresser un inventaire des meubles et un état des immeubles.
Toutefois, en vertu de l'article 2041 du code civil, la fourniture d'une caution peut être remplacée par des garanties équivalentes. Mais le titre constitutif pourrait le dispenser de donner caution.
En outre, l'article 601 du code civil, qui s'applique au droit d'usage et d'habitation, prévoit que le vendeur ou le donateur qui se sont réservé un droit d'usage et d'habitation sont dispensés de fournir caution.

2) Au cours de l’existence du droit d’usage et d’habitation

L’usager a l’obligation de jouir du bien en bon père de famille comme cela est prévu par l'article 627 du code civil.
La jouissance consiste pour l'usager de se comporter, vis-à-vis du bien grevé, comme le ferait un propriétaire normalement prudent et normalement diligent. L'usager sera tenu par la destination qui résultera du titre constitutif. Il lui est ainsi interdit de changer la destination du bien, car cela risquerait de nuire aux intérêts du propriétaire. Cette obligation de jouir en bon père de famille lui impose de conserver le bien et de l'entretenir.

Il en résulte que le titulaire d’un droit d’usage et d’habitation est astreint au paiement de la taxe d'habitation. Au plan de l'impôt de solidarité sur la fortune, les biens ou droits grevés d'un droit d'usage ou d'un droit d'habitation sont compris dans le patrimoine de l'usager pour leur valeur en pleine propriété sauf exceptions prévues par le Code général des impôts.

Le propriétaire doit s'abstenir de tout acte qui troublerait la jouissance de l'usager. Il lui est, impossible de pénétrer dans les locaux grevés de même qu’il ne lui est pas possible de modifier la destination d'un bien grevé sans l’accord de l’usager.
En application de l'article 605 du code civil, le propriétaire est tenu d'effectuer les grosses réparations.

3) En fin de droit d’usage et d’habitation

Lorsque les droits d'usage et d'habitation s'éteignent, la pleine propriété est reconstituée. L'effet le plus évident est que le propriétaire récupère la jouissance intégrale du bien qui était jusque-là grevé par un droit réel.
Le bien doit être restitué dans l'état qui était le sien lors de la constitution des droits d'usage et d'habitation. Il n'est pas tenu compte de l'usure normale de la chose. L'inventaire ou l'état estimatif, normalement dressés lors de l'entrée en jouissance de l'usager, permettent de voir si le bien a subi ou non des dégradations. À défaut d'état estimatif, l'usager sera présumé avoir reçu un immeuble en bon état. À défaut d'inventaire, le propriétaire est autorisé à faire la preuve de la consistance et de la valeur des meubles par tous moyens, y compris, semble-t-il, par commune renommée.