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Vente bien indivis et désaccord des indivisaires

Auteur : Gabriel Seignalet
Compétences :
Fondateur de l'entreprise IUS GENTIUM,

Spécialisé en Droit civil, Droit des affaires, Droit du travail

Tags : conflit, indivision, partage, vente
Evaluation : - Cela confirme mon opinion personnelle . J'ai bien demandé antérieurement au nouveau syndic l'intervention d'un syndic mais j'aurai dû passé par la Présidente du Conseil Syndical . Votre réponse me satisfait totalement M. Bourgeon

Vente d’un bien en indivision : Que faire si un indivisaire n’est pas d’accord ?


Aux termes du nouvel article 815-5-1 du Code civil, l'aliénation d'un bien indivis pourra être autorisée par le tribunal de grande instance à la demande de l'un ou des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis, à la condition que la vente ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.
Apportée par la loi no 2009-526 du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit et d'allègement des procédures, cette modification du régime de l’indivision appelle à quelques observations. Désormais, aux termes du nouvel article 815-5-1 du Code civil, la vente pourra être autorisée par le tribunal de grande instance, à la demande de l'un ou des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis, si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

I-    Les simplifications apportées par la loi du 12 mai 2009

A)    Les objectifs visés par la loi



L'acte visé par l'article 815-5-1 du Code civil est « l'aliénation d'un bien indivis ». Deux précisions doivent être ici apportées.

-    Il s’agit de faciliter l’aliénation d’un bien indivis et non le partage de l’indivision
L' « aliénation » à laquelle la mise en œuvre de la nouvelle disposition peut aboutir donne lieu à une « licitation ». Une telle opération peut préparer et faciliter un futur partage, dans la mesure où des liquidités seront plus faciles à lotir qu'un bien corporel. Dans cette optique particulière, il est d'ailleurs précisé à l'alinéa 6 que les sommes retirées de la vente « ne peuvent faire l'objet d'un remploi sauf pour payer les dettes et charges de l'indivision ».
Il reste cependant que la vente en question ne constitue pas une opération de partage. À l'issue de la vente, le prix n'est donc pas réparti entre les indivisaires ; par le jeu de la subrogation réelle, la créance de prix vient remplacer le bien vendu dans la masse indivise.

-    Il s’agit de faciliter l’aliénation d’un bien indivis quel qu’il soit
Les biens objet de la vente sont « les biens indivis », sans aucune restriction. Il peut donc s'agir de meubles comme d'immeubles, de biens corporels comme de biens incorporels... La disposition est codifiée à l'article 815-5-1 du Code civil : elle est donc naturellement applicable aux biens soumis au régime légal de l'indivision, visé aux articles 815 à 815-18 du Code civil. Rappelons que ce régime s'applique aux biens indivis lorsqu’aucune convention d'indivision n'a été souscrite par les indivisaires, quelle que soit par ailleurs l'origine de l'indivision (indivision née d'une convention, indivision successorale, post-communautaire, post-sociétaire...).

-    Les exceptions à l’autorisation de vente d’un bien indivis contre le gré d’un indivisaire

Le nouveau régime ne s’applique pas lorsque :
-Un indivisaire est présumé absent,
-Un indivisaire qui, par suite d'éloignement, se trouve hors d'état de manifester sa volonté
-Un indivisaire faisant l'objet d'un régime de protection ( Tutelle, curatelle etc).
Le législateur a souhaité que ce nouveau tempérament à la règle d'unanimité n'équivaille pas à un passage en force au détriment d'indivisaires vulnérables ou introuvables. Était ici en jeu la conformité du dispositif à l'égard de la Constitution et du premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'homme.

B)    La coexistence du nouveau régime avec les solutions traditionnelles



Le nouvel article 815-5-1 du Code civil vient s'ajouter à certains mécanismes conduisant à la vente d'un bien indivis malgré l'opposition de certains indivisaires. Aucune hiérarchie n'étant instaurée par le législateur, la disposition pourrait donc être utilisée concurremment à ces mécanismes, dont les effets paraissent toutefois plus intéressants.

-    La vente d’un meuble avec la majorité aux 2/3 pour régler une dette de l’indivision
Aux termes de la disposition précitée, le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent à cette majorité vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision. Si les conditions tenant à la nature du bien et au motif de la vente sont remplies, cette disposition doit à l'évidence être préférée à l'article 815-5-1 du Code civil : la vente résulte alors de la seule décision à la majorité qualifiée (sans intervention ultérieure du juge) et elle pourra être réalisée amiablement (contrairement à la vente autorisée dans le cadre de l'article 815-5-1, qui doit avoir lieu aux enchères publiques). Face à un immeuble ou à une vente non motivée par le paiement des charges et dettes de l'indivision, d'autres mécanismes sont applicables, dont la nouvelle disposition.

-    La vente d’un bien indivis avec autorisation du juge en cas de péril de l’intérêt commun

Aux termes de l'article 815-5 alinéa 1er, l'autorisation de passer un acte (ici la vente d'un bien indivis) pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait nécessaire (s'agissant d'un acte de disposition, l'unanimité est requise) ne peut être accordée par le juge que si le refus d'un ou plusieurs indivisaires met en péril l'intérêt commun. Si l'urgence n'est pas requise, la mise en péril de l'intérêt commun, condition positive, doit être démontrée par le ou les indivisaires demandeurs. Même s'il est difficile de cerner la notion de mise en péril de l'intérêt commun, laissée à l'appréciation souveraine des juges du fond, il ressort de la jurisprudence qu'est exigée « une menace ou encore l'idée d'un préjudice susceptible d'être causé à l'intérêt commun ». La démonstration de l'utilité de l'acte n'est en général pas suffisante : « ne pas accomplir un acte utile, c'est ne pas obtenir un avantage, mais généralement ce n'est pas mettre en péril l'intérêt commun ». Toutefois, la Cour de cassation a pu valider l'autorisation de vendre un bien indivis, lorsque cette vente constituait pour les indivisaires une opportunité exceptionnelle, non appelée à se reproduire. Hormis cet assouplissement, la tâche des demandeurs, désireux de vendre, est ardue : ces derniers doivent « d'une certaine manière renverser une présomption, car le principe est plutôt que l'intérêt commun, qui se satisfera mieux d'un règlement d'ensemble, déconseille une aliénation isolée non voulue par tous ».


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